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租地建校园的情况在公众眼中相对较少。特别是，我们租用的场地位于西安城墙内的老城区。

近日，陕西金叶收到陕西证监局监管问询函，拟向大股东万誉文化及其子公司租赁两处房产建设明德学院北校区。

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西安市建设校园需6000万元装修改造

陕西金业近日公告称，收到陕西证监局批文《监管询问函》。关于明德学院拟租赁关联方名下房产建设北校区，是否构成实际控制人不当控制、关联方占用资金等内控问题。

明德学院，又名西安明德工学院，由原西北工业大学明德学院转制而成，隶属于陕西金叶公司。 2020年12月，明德学院拟租赁西安市莲湖区青年路103号、西北三路28号万域文化、万域实业拥有的房屋用地，用于北区建设明德学院校园。

西北三路28号和青年路103号均位于西安城墙内。其中，28号院距洒金桥地铁站不远，原有办公室和生产厂房，103号院则与住宅混杂。这就涉及到装修费用。

据陕西金业披露，拟建北校区首期租赁期为三年。两块地块合计约3.67万平方米，月租金为35元/平方米（税前），每两年较上一年上涨5%。装修改造预算约6000万元。

目前，本次租赁事项已获得陕西金业董事会审议通过。但关联董事4 名回避，2 名董事反对，3 名独立董事同意；装修及装修手续尚未办理完毕。

陕西证监局表示，学校场地是学校教学活动的基本场所，相对固定。 28号院和103号院需要上市公司投入大量的装修改造费用。改造后的装饰与万域文化现有建筑密不可分。这就需要澄清：租赁期3年的合理性，是否存在实际控制人利用控制权损害上市公司利益、人为缩短租赁期规避股东大会表决等情况， ETC。

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租约还没有真正发生，已经支付了1000多万。

对于明德学院租房建校舍，陕西证监局的另一个担忧是，如果不符合租赁条件，费用已经缴纳。

2020年12月30日，明德学院共缴纳曼钰文化及其子公司曼钰文化两个场馆租金及保证金共计1071.13万元。对此，独立董事的审核意见为：“建议在太极宫校区学生宿舍及教育设施使用的基本事实形成后，明德学院向关联方支付租赁费用。”

明德书院北校区选定的青年路和西北三路一带，是唐代皇宫区太极宫的一部分。其中28号院主要用于“艺术设计学院”使用，103号院主要用于国际教育培训。

上周三下午，东西军在西安市西北三路28号看到一处正在拆除重建的建筑工地。施工现场扬尘治理包管理告示牌上写着“万榆明德文化科教大众创业园项目”。

青年路103号有一些老旧的住宅楼。小区居民表示，目前还没有听说这里要建学校的消息。

因此，陕西证监局要求澄清：后期装修改造是否已启动，如已启动，是否已按照规定履行相关审核程序；不满足租赁条件且租赁行为尚未实际发生时，租赁费用的支付情况，是否存在管理层层层监督审批、关联方占用资金、实际控制人利用控制地位的情况剥夺上市公司利益。

截至4月18日发稿，陕西金业尚未披露对证监局监管问询函的回应。

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去年升级为私立大学，“新校区必须在今年9月之前启用”。

在受到陕西证监局质询之前，2020年12月底，陕西金业还收到了深交所的关注函。

当时，深交所对关联交易的合理性、是否存在向关联方输送利益等问题提出质疑。

陕西金业解释，北校区是为了满足明德学院扩大本科招生名额、增设专科学历后日益紧张的教育教学场地扩建需求。改造建设的目标是“容纳约2000名大学生的学习和生活环境；以及至少100名教师、实验室技术人员、助教和后勤保障人员的办公和执勤环境”。

陕西金业在回复公告中表示，“2021年9月新生入学前必须启用新校舍”。由此可见其紧迫性。

明德学院曾是陕西12所独立学院之一。其前身是1999年成立的西北工业大学金业信息技术学院，后成为教育部批准设立的全日制本科层次独立学院——西北工业大学明德学院。

多年来，明德学院的模式一直是校企合作，直到2018年，陕西金业成为唯一投资方。

2020年2月，教育部宣布批准西北工业大学明德学院划转西安明德工学院。由此，明德学院完成了由独立学院向民办本科学校的升级。

教育主管部门一位工作人员表示，我国高等教育逐渐走向大众化，原有的独立学院面临着“延续、转移、合并、撤销”等选择。独立学院与原所属大学脱钩，有利于明确自身产权、科学定位、发展办学特色，但可能对招生等工作造成一定影响。

陕西金叶是A股烟草支撑概念股之一。近年来，以明德学院为主的教育业务贡献了越来越多的收入。 2020年上半年，教育产业收入1.08亿元，占陕西金叶总收入的25.6%。

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西安老厂房改造项目，月租金几十至几百元

近年来，西安的土地越来越紧缺，大学纷纷选择选址在城郊。老城区新校舍不多。

目前，明德学院位于西安市南郊环山路。选择在市区的地点可能是因为陕西金业的关联方万裕文化拥有的房产比较“方便”。

万宇文化是陕西金业的第一大股东，该公司的控制权属于原云南首富袁汉元。

针对深交所此前询问的“是否向关联方输送利益”的问题，陕西金业予以否认，并表示，此次是根据标的工厂独特的区位优势以及周边教育资源丰富的实际情况而进行的。和培训资源，参考第三方专业机构的评估报告确定的租赁价格公平合理。

为了说明租金水平的合理性，陕西金业还列出了两个旧厂房改造的参考项目。

“大化1935”项目由原大化棉厂改造而成，位于西安市太华南路251号。租金从一年起，每平方米月租100元至300元不等。

“老钢厂设计创意产业园”由原西安钢厂改造而成，位于西安市新城区幸福南路。租金从一年起，每平方米月租45元至65元不等。

据一位商业项目经营者介绍，西安地区旧厂房改造项目的租金差别很大，有的租金每平方米每月几十元，有的达到数百元，具体取决于经营类型、地点和租赁面积。

陕西金业表示，北校区以学历教育和非学历教育为主，增设文化创意产业园。经过教学设施改造和投资，基本满足办学条件，同时增加社会效益和经济效益。

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老厂区改造盘活现有资源考验运营管理

2017年，西安出台《关于补短板加快西安文化产业发展的若干政策》号文，鼓励企业盘活现有房地产资源，利用工业厂房、仓储建筑、可用传统庭院、传统商业街和历史文化保护街区改造建设文化创意产业园区。近年来，围绕旧厂房改造的项目在全市不断涌现。

一些老工厂经过几代人的更迭，焕发了新的活力。例如：建国门老菜市场、由原太阳锅巴厂改建的西安量子晨、由原军巾厂改建的3511TFEP……

幸福南路的“老钢厂设计创意产业园”位于西安建筑科技大学华清学院内，与待改造的明德学院北校区类似。目前是一个综合性街区，拥有创意设计工作室、餐厅、艺术商店等商业。

西安美好生活文化商贸旅游研究院院长夏强认为，旧厂房改造确实盘活了大量现有资源，满足了城市更新的需求，但也将考验水平。项目规划、管理和运营。

在国内，它起源于旧工厂的改造。知名的有北京798、上海M50、成都东郊内存、广州红专厂等。近年来，其他城市也出现了不少改造学校和工业园区的案例。但投入使用后市场反馈差异较大。一些园区最初瞄准文化创意产业，但吸引力不够，场地空置，只能转向传统招商。

老旧改造项目涉及定制设计，成本可能会高于新建项目。而且，要做产业运营，是一个综合性的话题，能否达到预期并不是绝对的。