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2019年5月10日，我签署了第一套房子的购房合同，结束了两年的购房之旅。我们来看看我们在看房、选房、订房、签订合同、选择贷款方式时考虑了什么，最终如何选择。这样的选择有哪些优点和缺点，大家在选择的时候可以作为参考。

短信提醒开始还款

2019年11月2日，我收到工商银行开始还款的通知。贷款发放日为2019年11月1日，到期日为2049年11月1日，首次贷款偿还日为2019年12月10日。

第一个月的贷款就一个多月了，所以是2868，然后每个月就2300多了。

首先简单介绍一下我的个人基本信息：男，未婚，1993年出生，河北省邯郸市大名县人，2016年大学毕业。

社区总体设计模型

房屋平面图

介绍一下我购买的房子的信息：学区房。幼儿园为县第二幼儿园，小学为新北关小学，初中为县一中，高中为县一中。小区靠近广场、商场、公交车站，离县城也很近。医院和市政府都不远；小高层有18层，房子在16层。中层公寓三房一厅一厨一卫，面积约126平方米；该小区名为“县一号院”，上图为平面图。图、社区整体设计模型。我不知道Henchi 是不是最好的社区。无论如何，这是县里最贵的社区。太贵了。

位置，位置，位置（位置，位置，位置）重要的事情说三遍

我们先来说说买房的一般原则。大原则一定是地段、地段、地段（地段、地段、地段）。重要的事情说三遍。不要怀疑这个原则。一定是位置。北京二环一处破旧四合院价值数亿。邯郸市郊区的一套房子每平方米要8000元。最好的位置和最差的位置之间的价格相差一倍以上。村里地主的大院也不值多少钱。所以决定你的房子能否保值甚至增值的不仅仅是地段，还有地段。

北京市朝阳区平均房价。朝阳区是北京的主要商业区。 CBD主要集中在朝阳区。

北京西城有各种学校

西城学区房

这里我们重点关注以地段取胜的主要代表，如上图所示的“学区房”。我们以北京为例。 2019年11月最新数据显示，朝阳区均价为95149元/平方米，而与朝阳一样属于北京主城区的西城区均价高达148333元/平方米。仪表。主要原因是西城区拥有良好的教育资源。就是我们所说的“学区房”，其价差高达可怕的60%。 2019年11月11日，阿里止赎爆炸消息再现：“5.6平米房子，拍卖127.55万元”。你可能想知道它是什么样的“别墅”或“海景房”。事实上，这间套房只是位于北京西城区坎满胡同的一栋破旧小房子。除了学校还能做什么？不然的话，会不会是因为买家喜欢巷子里的公厕呢？我们来看看坎满胡同附近的学校：市政府大楼幼儿园、欣欣幼儿园、菜市口中学、北京138中学、北京78中学、美国伯利顿大学、北京市总工会职工大学，“北京市宣武区老干部大学”。因此，买房的时候一定要买地段。选择地点时，必须选择教育资源。

大家在做出选择的时候一定要慎重。选择真的很重要，因为有些机会一生只有一次。好吧，直接说我是怎么选择的：

选择有时比努力更重要

放弃邯郸城，选择大明，实在是无奈。房价走势如下：

邯郸著名城市房价走势对比图：

从上面三张图可以看出，如果你在2018年12月之前没有在邯郸买过房子，那么对于一个普通人来说，未来的希望不大。我买房的时候是2019年5月。我们看当时邯郸的均价是8000元/平方米，名牌均价是4700元/平方米。当时我和家人能筹到的钱是30万元。如果我在邯郸买房，基本上就是在地段最差的地方买一套80平米左右的二手房，还贷压力会更大，更不用说是学区房了。所以综合考虑后，我选择了我们县里最好的位置、最好的社区的学区房。这样我就不用借钱了，以后还款的压力也小了。

位置确定了，应该如何选择楼层和户型：

这个因人而异，需要根据自己的需求而定，但一般建议选择北向南通透的中层。

判断条件大致如下： 1、照明情况如何？在底层，应特别注意建筑物之间的距离是否满足照明要求。 2、噪音，一般底部的噪音会比较大。 3、高层建筑的空气质量会更好。 4.安全。一般来说，对于老人和孩子来说，底层比较安全。 5. 财产。 6.公共摊位。 7. 加热。 8、水压。 9、设备层等；但要注意，最好不要买顶层。

让我告诉你我是如何选择的。当我买下这栋房子时，它已经开放出售几个月了。我是从别人那里买的，但也是和销售部门签的新合同。那不是二手房，只是别人盖的。我付了5万左右的差价。当时这个小区没有合适的房子，所以我没有太多选择。

1. 小平房就是上面那栋大低层建筑。那时有房子。但它太贵了，你可以通过它。在邯郸几乎可以买到一套。

2、高层建筑为右侧4层高的建筑。相应楼层（如8-16层）没有房间，只留下顶层和底层。经过。

3.小高层建筑，后面的四栋建筑，应该是18或20层。我的是16层。事实上，我想要12层左右，但当时没有。只有一组16层和一组2层。 2层的便宜很多，但想了想，还是买了16层的。

4、关于户型的选择，最好是南北向方形、通透的房子。

结论：您必须先选择位置。位置一定要优先考虑学校，其次是交通、医院、商场等。确定位置后，建议选择中层，但价格会比底层和顶层贵一些。这取决于您自己的需求。如果家里老人、小孩较多，且不关心灯光、噪音等，可以考虑将底层接地，以方便使用。但最好不要买顶层。冬天冷夏天热，以后想换房子就不好卖了。

我该如何选择按揭贷款？等额本金和等额本金和利息？

我先谈谈我自己的一些看法。能买房就尽量晚买，因为房贷只要不是三万、五万或者三五年就能解决的事情，少则十年，多则三十年，并且可能花费数百万美元。只要房贷从头还清，就没有回报，看不到尽头。 30年，人生能有几个30年。而28岁左右，正是你扬帆起航的黄金年龄。你的父母还没有老，你的孩子还没有出生，或者还很小。你可以毫不犹豫地尝试各种机会，努力尝试，犯错。 30岁左右的五年也许这五年是你一生中最大的机会，所以尽量不要让你的房贷成为限制你的枷锁。

如果只是想买房，或者万不得已才买房，那么我们就需要学会利用“财务杠杆”来尽量减轻我们的负担。那么等额本金还是等额本金和利息？我选择的是等额本息，我也推荐大家采用等额本息，但是大家也需要根据自己的情况来做出决定。我们来看看我选择等本息的理由：

财务杠杆示意图

我们先来解释一下“财务杠杆”的主要作用。我认为财务杠杆的主要作用就是长期一点一滴积累财富，这样当机会来临时，我们就可以撬动更大的财富；我们结合《金融杠杆原理图》来形象地说明一下：“我们用左边的小红球来代表每天小‘财富’的积累。作为‘力矩’（也就是木板的长度）左边的支点（这里我们指的是时间）变长，当未来机会到来时（这里的机会我们指的是图中的‘支点’），我们就能获得‘更大的财富’。”所谓“给你一个支点，就可以倾斜整个地球”，只要“力矩”（这里指时间）足够长，“红球”（这里指积累的小财富）就越多。日常生活中）积累。

我们再看两个概念：

1、等额本息：等额本息是指一种贷款还款方式，是指在还款期内每月偿还相同数额的贷款（包括本金和利息）。

2、等额本金：等额本金是指贷款的还款方式。还款期内将贷款总额分成等份，每月偿还当月剩余贷款产生的等额本金和利息。这样，由于每月本金还款额是固定的，利息越来越小，借款人一开始的还款压力较大，但随着时间的推移，每月还款额越来越小。

如何选择？这里我们以我为例。河北省邯郸市大名县，个人首套房利率为5.635%（为了计算方便，我们计算为5.64%，差别不大。40万贷款30年5.64多了）利息低于5.635。低于10,000），贷款金额为400,000，期限为30年；我们先看下图：

上图包含的信息太多。图中青色为“等额本息”还款信息，黄色为“等额本息”还款信息。我们来详细分析一下两种还款方式的区别：

利息差总额：等额本息合计43.03万元，等额本息合计33.93万元；总利息差为43.03-33.93=91000元。

本息差额总额：等额本息偿还总额83.03万元，等额本息偿还总额73.93万元；本金和利息总差额为830,3-7393=91000元。

月还款差异：等额本息金额不变，为每月2306.41元；首期等额本金为2991.11元，此后每月减少5.22元。

时间已经到了2030年10月，现在已经是第132期房贷了，如上图所示；我们发现，“等额本息”第132期还款额已下调至每月还款额2306.99元，与“等额本息”月还款额基本持平。一样的；即日起，“等本息”方式继续按每月5.22元递减，直至2049年11月1日最后还款金额1116.35元，“等本息”方式持续至最后一期。还是2306.41元。

那么132期花了多长时间呢？ 132 期/每年12 期=11 年。也就是说，11年后第133期房贷的“等额本金”将小于“等额本息”每月还款额。

那么前132期房贷比“等本息”方式提前还清了多少钱呢？如下所示：

通过计算，我们发现“等额本息”法前11年比“等额本金”法少还款89691.36元。

但30年后，“等额本息”法将比“等额本金”法多偿还9.1万元。

请根据您的实际情况进行选择。

结论：我选择了“等本息”还款方式，我准备赌一把。我要用前11年少付的近9万元来赌从今天起11年后是否会有“支点”，但我还需要额外偿还9.1万元，你觉得合适吗？未来19年？为什么？

什么？ “你会提前还款吗？”

“惯于”。

“为什么？”

下一篇我们将详细分析选择“等本息”方式的原因以及不提前还款的原因。

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谢谢你们！

本文就到此为止，且听下一章的讲解~