英国留学

作者| Neko Brothers

来源| 大猫金融专业版

房地产见顶后会发生什么？

美国和日本的答案完全不同。

美国房价在2006 年第一季度达到顶峰。最糟糕的时候房价下跌了30%以上，但只用了六年就恢复了。目前，房价正在创下新高。

日本房价于1991年达到顶峰，持续下跌30年，至今仍未恢复。

为什么会有这么大的差别呢？

纵观各国房价走势，我们发现房地产价格的涨跌背后有两个核心因素：

1. 70%取决于政策。最重要的是金额、利率和行业政策。这很容易理解。

2. 30%取决于人们的收入和期望。例如，当日本房价达到顶峰时，平均收入为30,000美元，但今天为27,000美元，这还没有30年前那么多。当美国房价达到顶峰时，平均收入超过40,000 美元；而今天则为77,000 美元。即使你的收入增加，你的储蓄池也会缩小，这使得房地产成为不可避免的事情。

然而，影响房地产走势的主要因素是政策。在这篇文章中，我想谈谈日本央行如何影响国家的命运。

日本的房价走势无疑是人类历史上的奇迹。这是因为二战以来所有发达国家的房价基本上都上涨了。即使像2008年那样下降，日本也是唯一的例外。

它们之所以如此反常，主要是因为日本央行有太多神奇的操作。

日本房地产是如何发展的？

大家都知道，二战后，日本经济总共经历了两个阶段的增长。

1、第一个是1950年至1973年的腾飞阶段。方式为“投资+出口”。

主要是因为美国重建以日本为中心的东亚经济区，日本从美国和欧洲转移以纺织、重化工、钢铁等为中心的产业并大量出口。这一阶段全年GDP增长9.3%，是非常高的。

2，1973年至1991年。

由于石油危机，日本感到以前的做法不再可行，开始将其产业转型为技术驱动型，主要是汽车、消费电子、芯片和机械，并取得了巨大成功。 20世纪70年代末，日本汽车产量超过美国。

发生这样的事情之后，日本就变得非常有钱，可以给出租车小费高达2000元。他们甚至袭击世界各地的地标建筑。这是一个特别典型的家庭事件。

然后老大哥美国也变得非常不满，开始了贸易战，科技战，最后是货币战。

说是“战争”，但实际上并没有发生战争。 1985年日本被迫签署《广场协议》。该协议的核心是允许日元汇率立即升值。 237 个增加到128 个，增加了84%。

日本是一个出口导向型国家，谁都知道低汇率有利于出口。为了维持低汇率，日本长期追求低利率，迫使日元升值，以维持出口优势。尽管通胀率只有0.5%，但日本央行已经开始大幅降息，市场上的资金越来越多。

然而1985年，一直缺乏资金的日本制造业进入工业化后期，投资需求大幅放缓，出口也受到日元强势的较大影响。资金需求没有增加。

但市场资金必须流向某个地方。

首先，就股市而言，日经平均指数在四年内从13000点上涨到39000点，表现非常好。

位居第二的是房地产，东京的房价指数四年内从130上涨到310，上涨了2.4倍，东京的房价与全国相当。美国。

随着房地产开发商和普通民众争相利用杠杆建造或购买房屋，开发贷款和消费抵押贷款继续创下新高。

这可能会导致一个称为房地产泡沫的大问题。

1991年日本房地产泡沫破灭。后来，日本决策者重新考虑了情况，想找出原因，但当时的金融和房地产负责人都是猪队友，其中一些人给出了以下意见：有。日本央行是最愚蠢的。

他们没有充分调查市场需要多少钱，当真正的企业和出口商不需要那么多钱时，他们就把水龙头开得更大，把钱抬高。房地产泡沫。

日本银行释放的水通过三种途径流向该物业：

一是商业银行相对谨慎。

第二个是“住房专家”机构。这是一家专门从事房地产融资的公司，几年内贷款额增加了两倍。

三是各类非银行机构采取了激进的作风，这些机构在放贷前只考虑抵押物的评估，贷款规模在几年内增长了五倍。

就这样，从1985年开始，房价连续四年暴涨，到了1989年，许多日本经济学家开始争论日本房地产市场何时会爆发。政策制定者是否考虑过这个问题？

日本央行和房地产当局调查结果一致认为，虽然存在一些泡沫，但并不严重，完全可控。

您认为他们的信心从何而来？

虽然我没有直接去市场，但我仍然对这10年来的“日本第一”神话念念不忘。

既然完全可控，如果我们主动戳破泡沫，日本房地产岂不是有光明的未来吗？

他们的傲慢促使他们采取行动。

因此从1989 年5 月开始，政策制定者采取了四项重大举措。

1. 18个月内五次加息：

2.限制房地产贷款并定期报告实施情况。该计划包括房地产、建筑业和非银行机构，被称为“三大泡沫产业”。

3.政府引导土地交易价格。

4.增加房地产业税收。

不说，很快你就看到结果了，地价立刻就开始断崖式下跌，而像东京、大阪这样的城市，30年后地价基本就水涨船高了。 2021年的人口仅为1991年的29%。

我只能说，日本央行在推出这个大计划时，根本不了解市场的实际情况，甚至连最基本的文书工作都没有做。

他们认为，“三大泡沫产业”中的非银行机构有点泡沫，但一旦土地和房价下跌，这些机构一下子就崩溃了，留下了超过50万亿日元的缺口。

他们认为“住房专业”机构不存在泡沫，但事实上，1991年不良率达到38%，央行并没有纾困，而是继续紧缩。不良率达到75%，最终被关停重组。

此时，日本央行已经犯了两个重大错误。

一是已经拔了10年了，二是我对形势判断错误。 本来我想刺一根小刺，结果它却刺穿了我的主动脉。

但事已至此，他们仍然可以声称——放水出口，是他们能力不足，误判了形势，低头道歉也没有问题。

但他们接下来的举动却让所有人完全无法理解。

这里发生了什么？

随着地价断崖式下跌，房地产风险充分暴露，房地产企业立即陷入危机。

这就像一个孩子犯了错误。父母本来想教育孩子，但控制不住，不小心把孩子打死了。

父母一般的表现如何？

请叫救护车并提供帮助。看看2008年的次贷危机。他们没有浪费时间，立即对银行的品质进行了评估。那些能得救的人都得救了。他们以最小的负担很快就被清算了，但这也是他们快速出局的能力。

不过，日本央行的母公司并不正常。 房地产的动脉开始流血。

先是食疗，然后是中药治疗，并嘱咐我加强锻炼，增强免疫力，限制油盐的摄入，不玩手机，早睡早起。这个可以吗？

这是指什么？

与非银行机构一样，它们中的大多数在1991 年都无法进行储蓄。结果，不良率越高，银行为明年储蓄而提供的资金就越多，但实际数额却越大。我成长了很多。

“寄宿教育”设施也是如此，其缺陷率达75%，且基本无法修复。真不知道他们哪里来的信任。

除了专业能力的差异之外，不得不说文化也起到了很大的作用。

日本文化有一种不容忍失败的精神，所以即使漏洞再大，他们也会拼命战斗，认为一夜之间就会好转，即使知道有漏洞也盲目逃跑。美国人基本没有这种心理负担。

还有，你想一想，这些金融机构的高管太自私了。如果他们低头道歉，损失就止住了，但如果他们从央行那里得到更多的钱，多提供几年的支持，他们的餐券将会消失。几年都拿不到的高薪？

为此，企业主特别喜欢编造“真相和传说”。

当然，首要责任在于日本央行，当时的日本央行根本不知道不良贷款带来的危害，只是随意吃吃喝喝，仿佛无关紧要。

老板无能，下属齐心借钱还旧，导致数千亿日元不良贷款的处置拖延到了1997年金融危机。证券破产了。经过大量研究后，这个问题浮出水面。

既然如此严重的问题已经暴露出来，就必须立即解决。

最终日本央行的反制措施无动于衷，但最终小泉纯一郎实在忍无可忍，最终决定采取强硬措施。2005年，日本宣布不良贷款问题基本得到解决。

但代价太大，十几年来，日本房地产业不断下滑，不仅让房地产公司、金融机构、购房者，还有很多其他企业都陷入了困境。这与房地产无关。

房地产崩盘直接导致了日本经济的低迷。

房地产正在衰退，日元资产价格暴跌，但债务偿还将成为未来20到30年许多日本企业和公众的常态。一个低欲望社会，一个M型社会，已经出现。如果你试图向某人借钱，他们不仅不会借钱，还会试图通过支付利息来省钱。即使利率降至0.001%，你仍然需要存钱。这是一个什么样的概念呢？

100万美元存入银行，每年利息10元。最终，日本人节省了4.8亿美元，但经济如何生存？

当然，这个国家国内陷入困境，但它的对外投资确实如此强大，即使20年、30年，它仍然可以处于世界之巅。如果没有日本央行管理层犯下这样的错误，他们的生活本来会比现在好得多。

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