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一流的湾区需要一流的CBD。

从广州天河到深圳前海，未来哪个地方最有可能成为大湾区下一个国际CBD？

城市CBD（Central Business District的缩写），即“中央商务区”，是一个城市、一个地区乃至一个国家的经济发展中心。它也是城市的文化科技中心和高端人才的聚集地。

例如深圳深圳湾CBD、龙岗CBD，广州第二CBD（金融城+鱼珠）、南沙CBD，东莞南城国际商务区，中山翠亨新区等。

以往的城市建设经验告诉我们，并不是每个新区都能建成CBD。许多新规划的CBD要么华而不实，要么变成了房地产开发项目，在很长一段时间内无法占据一个地区的中心舞台。

对于广州来说，要确保在粤港澳大湾区竞争合作中的C位，把通往世界的门户南沙建设成为世界级CBD。这也是广州未来五年深度发展的重点。

对于南沙来说，它也具备成为世界级CBD的条件。

条件一：区位优势，大湾区几何中心

南沙是大湾区的几何中心。

对于广州来说，南沙是一个新区、城市副中心、卫星城。但对于粤港澳大湾区来说，南沙是中心门户，也是正在崛起的城市CBD。

从通勤半径来看，南沙30公里范围内有宝安机场、南沙商务机场两大机场，以及南沙港、南沙客运港、南沙邮轮母港三个定位不同的港口。

此范围内有庆盛站、南沙站、广州南站、中山北站、中山站、红梅站、虎门站等高铁车站。

如果通勤半径扩大到60公里，我们会发现广州东站、广州火车站、珠海站、白云机场、珠海机场以及香港、澳门的所有机场和港口都包含在内。从南沙出发，一小时车程内几乎可到达大湾区所有城市。

正是因为这种天然的地理优势，南沙这个曾经的滩涂，在短短几年内就成为了大湾区的国家战略中心平台之一。

2005年，南沙被批准为独立行政区；

2012年，南沙新区获批国家级新区；

2014年，南沙成为广东省自贸区；

2018年，南沙定位为广州城市副中心；

2019年，南沙成为粤港澳全面合作示范区.

从区位上来说，南沙几乎秒杀了上面提到的所有新建CBD，与深圳前海仅一河之隔。南沙是广州距离深圳最近的行政区，也是广州唯一的“临深片区”！

条件二：交通便利，30分钟即可到达广州、深圳。错过了前海，就不要再错过南沙了！

说起南沙的交通优势，我们先来看看最新的两条消息。

6月28日，广州南沙至中山高速公路（简称南中高速公路）正式开工建设。据介绍，南中高速公路项目是深中高速公路的延伸段，全长32.4公里，连接广州、深圳、中山。分为深中高速公路万顷沙支线和南沙中山高速公路主线两部分。投资额超2000亿元，计划2024年与深中走廊同步建成，实现无缝衔接。

同日，开通广州南沙客运港至深圳机场航站楼首航航班。正常情况下，从广州南沙客运码头到深圳机场航站楼只需30多分钟。该线路的开通，将进一步完善全省水上巴士网络，有效连接珠江东西两岸城市群，构建全方位、立体化的交通体系，为广州至广州的居民和游客提供便捷的交通服务。深圳带来全新便捷出行方式。选择。

这两则消息一出，明眼人都能看出，从广州南沙到深圳的出行速度会更快，出行方式也会更多。未来，南沙与深圳前海的联系将更加紧密！

客观地说，南沙确实是广州唯一的“临深片区”。特别是在“双区带动”战略下，广州全力支持深圳建设先行示范区，南沙是最好的桥头堡。

但需要指出的是，南沙与东莞、惠州等地的林深地区不同。南沙和前海在同一水平线上。同为广东自贸区片区，政策红利相同。由于广州和深圳的发展空间大小各不相同。虽然深圳前海的发展速度一直快于南沙，但值得注意的是，近年来两者的差距正在逐渐缩小。广州正以全市之力推进南沙自贸区建设，南沙的产业布局、人才集聚、交通规划等都达到了较高水平。

在交通规划方面，以南沙高铁车站配置为例，仅南沙就有两个高铁车站（庆盛站和南沙站）。

根据规划，南沙站将设有4个车辆段：通用高速车辆段、深茂车辆段、广中珠澳车辆段和兆顺南湖车辆段。该站将设14个车站、30条线路。要知道，亚洲最大的高铁站——广州南站，仅有28条到发线路。也就是说，南沙站未来可能会超越广州南站。

另一方面，18号线一期工程（万顷沙-冼村段）预计将于2021年6月投入运营，届时将直达珠江新城冼村站。此外，深中高速、南中高速预计将于2024年同步通车，届时，从南沙万顷沙出发，仅需30分钟即可到达广深中心城区。

高速公路、高铁、地铁、机场、国际邮轮母港、客运港口等多维交通是南沙打造世界级CBD的核心条件！

条件三：产业优势、千亿产业集群+总部经济发展

一流的区位、一流的交通、一流的产业集群，南沙大发展的时代已经到来。

从近10年来看，南沙GDP总量从2009年的405.23亿元增长到2019年的1683.2亿元，直接暴增4倍。

从增速来看，除2018年为个位数（6.5%）增长外，其余年份均保持10%以上的增速。 2019年，南沙地区生产总值突破1683亿元，同比增长10.5%。是广州唯一保持两位数GDP增长的行政区。

数据来源：南沙统计局，制表：房产指南

经济快速增长的背后，是南沙产业集群的发展。目前，南沙已形成与珠江新城、深圳前海媲美的世界级CBD产业基础。

南沙产业和人才政策持续红利，三大自贸区政策最优惠。推出“1+1+10+N”产业政策，累计引进世界500强企业投资项目172个：包括广汽丰田第四生产线、恒大纯电动汽车生产基地等，共计超过已成立12万家公司。未来的发展将对标广州天河CBD。在政策利好下，未来3-5年发展将持续加速。

南沙区“1+1+10”产业政策体系（部分）

1.对新引进并认定的总部型企业，给予最高2000万元的落户奖励。

2、对新引进的新型研发机构，给予最高1亿元的建设运营费。

3.对新落户先进制造业企业，给予最高1200万元的落户奖励和最高2亿元的固定资产投资补贴。

4.对新引进金融企业给予最高1800万元的结算奖励。

汽车产业是南沙首个千亿级产业。今年，南沙重点汽车产业项目包括：恒大智能汽车零部件项目；广汽丰田年产20万辆新能源汽车产能扩建项目（第四线）；日本电装整车系统生产基地项目等

在总部经济方面，南沙目前拥有一批重点总部经济项目，包括：中化集团蕉门河西区城市综合体（中化金茂南部海滨角）；中国通信互联中心项目；中金岭南国际贸易中心项目；银河发展大厦；欧豪集团总部大楼项目等

金融产业方面，今年南沙将重点推进越秀国际金融中心、国际创业投资中心、中铁隧道局新兴产业园等项目。其中，中国创业投资研究院拟在珍珠湾建设国际创业投资中心，总建筑面积15.61万平方米。拟引进不少于50家知名投资机构和5家产业金融总部。

条件四：留住人才、放宽购房条件+大力投资教育产业

南沙要发展，人才必不可少。南沙投入巨资配套教育设施。

如今，南沙不仅迎来了一批省级名校和国外顶尖名校，还建立了一批教育集团。

图表：房地产市场的前线

截至目前，广州四大名校中，华孚、致信、广雅等已先后落户南沙。今年同步招生的外国语学校附属学校等5所名校，基本覆盖南沙主要重点区域。

按照规划，南沙今年将提供学位11.44万个，满足“十三五”期间130万人口的学位需求。可以说，南沙的教育配套设施走在前列。

高等教育方面，香港科技大学等高等教育机构建设正如火如荼地进行，将为南沙乃至大湾区培养一批批高素质人才。

同时，从人口来看，2019年南沙常住人口为79.6万人。不过，根据规划，未来五年，南沙区预计常住人口约为2.3-270万人。这个数字是什么概念呢？这意味着，未来几年，南沙区平均每年需要新增30万以上常住人口才能实现这一目标。

为了抢人，南沙放宽了购房条件。目前，只要在南沙区工作学习，并拥有本科以上学历或中级以上专业技术资格，就可以在南沙购买房产，成为南沙新居民。

基因相似，五年后南沙或成“前海”

近期，南沙悄然迎来了低调的深圳买家。为什么深圳买家最近如此关注南沙？一个重要原因是他们经历了前海的快速崛起。经过对标后，他们发现南沙与前海有很多相似的基因。

首先，南沙拥有深圳的天然区位优势。可以说，南沙与深圳隔岸相望。通过深中通道，可连接机场、会展中心、前海。因此，未来南沙与深圳的联系将会越来越紧密。

深圳本身就有很强的金融属性，而广州把部分金融属性放在了南沙，所以两个地方会相连。深圳的产业转移原本主要向东莞、惠州转移。一旦交通更加便利，迁往南沙的可能性也很大。

南沙与前海基本同一层次规划，均承载三大国家战略，发展进程相似。南沙的起步比前海晚了五年左右，可以说是下一个“前海”。与前海相比，前海的房价在10万+，但南沙则在3万左右。如此巨大的价差，深圳人怎能不心动呢？

可以预见，随着交通、配套、产业等效益的不断释放，2020年南沙将真正驶入发展快车道。

广州恒大阳光半岛湾区枢纽、广深门户、65万平方米地铁海景城、醉美示范区即将盛大开业。