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最近，街上黄色小车的身影似乎消失了，就连二手自行车的残骸也消失了。随便搜了下新闻，发现ofo西安分公司自2017年落地西安以来，已经搬了3次了。先是从高新三路的财富中心搬到了科技路创业广场，然后又搬到了西安。高科花园的一个住宅区。上次出现在媒体报道中是在今年7月，当时大楼空无一人。

从高端写字楼到住宅区，没有人知道ofo在西安的历程。写字楼作为城市商业服务业的重要承载空间，其日新月异的变化往往与城市经济密切相关。

不断“攀登”的写字楼积累到一定程度，逐渐发展成为城市的商务区，也就是俗称的CBD。 CBD是中央商务区的缩写。这个概念最早由E.W. Beg ess 和R.E 在20 年代提出。美国芝加哥城市社会学派帕克。来源：“西安高新”微信公众号

城市服务业特别是以金融为代表的高端服务业的发展水平，也可以从CBD甲级写字楼的租金、空置率、存量等方面发出相应的信号。

2018年底至今年三季度，西安甲级写字楼租金环比呈现小幅下降趋势。但进入第三季度，市场低迷情绪略有缓解，跌幅收窄，环比微跌0.3%至104.3元/平方米·月。按照这个租金水平，在不考虑其他因素的情况下，一栋300写字楼的年租金费用约为37万。写字楼租金直接反映了一个城市的经营成本。

从全国甲级写字楼平均租金来看，西安高于成都（101.5）、重庆（90）、大连（104.2），但低于武汉（121.1）、天津（139.2）、南京（146.7）。

与租金水平相对应，写字楼空置率真实反映了一个城市经济发展的景气指数。 2019年前三季度，随着租金水平下降，西安甲级写字楼存量从2018年底的143.5万平方米增加至第三季度的182万平方米，空置率也随之下降。从去年底的30.1%攀升至目前的33.2%。

从全市5大写字楼中心来看，市中心、南二环、小寨、曲江写字楼空置率较低。空置率高的地方主要集中在高新区和城北。从这个角度来看，南二环、小寨等新旧混杂、富俭人口多的混合城区附近的写字楼最受企业主青睐。对于上班族来说，这里的通勤距离和基础设施也是最友好的。

空置率上升的一种解释是，西安作为新一线城市正在加速城市发展。短期内，供给大于需求，导致空置率较高。空置率为30.1%，高于杭州和成都，且处于较低水平。武汉、重庆、天津。数据来自第一太平戴维斯。制表/城市战

另一种解释是，近两年，受资本市场影响较大的P2P等新经济形态纷纷爆发。频繁的取消和转租也会导致需求减少。例如，ofo西安分公司从科技路创业广场搬到了高科花园的老住宅区。现在大楼空了。

从全国来看，2018年主要城市甲级写字楼空置率排名中，广州空置率最低，仅为4.3%。尽管一线城市租金昂贵，但由于业务需求充足，写字楼空置率相对较低。

2019年第三季度，西安甲级写字楼存量为182万平方米。在国内写字楼空置率普遍较高的背景下，第三季度西安甲级写字楼租赁市场出现明显复苏迹象。本季度全市写字楼净吸纳量达到5.4万平方米，环比增长3.3倍。这些利好因素使得整体市场出现空缺。该比率下降1.9个百分点至33.2%。

从存量来看，第一太平戴维斯发布的《2018中国写字楼报告》中，上海、北京、深圳、广州是国内甲级写字楼存量最多的四个城市。其中，上海和北京甲级写字楼面积均超过1000万平方米，深圳和广州约占北京和上海的1/2，约500万平方米。西安甲级写字楼存量182万平方米，比较符合新一线城市的发展定位。

西安浓厚的教育氛围吸引了众多有实力的教育培训机构入驻，也为教育企业的发展奠定了良好的基础。三季度西安最大的写字楼租赁交易是一家名为元旗的公司，该公司在高新中京科技广场租用了9000多平方米的办公面积。这是国内K-12在线教育领域的独角兽公司，目前估值30亿。排名第二的是一家名为“聪明核桃”的公司，主要是少儿编程领域的在线教育品牌。其在高科技中国人寿金融中心租用了2700多平方米的办公楼。这两个订单也可以解释第三季度西安写字楼空置率环比收缩的原因。

不过，教育企业并不是甲级写字楼的主要买家。从以往数据来看，金融、信息技术、房地产是西安甲级写字楼的支柱。

在大多数城市，金融、科技、专业服务等服务业是写字楼的主要需求者。以传统金融业为例。他们是中国最大的甲级写字楼租户，拥有最大的租赁面积。他们还倾向于租用或购买优质甲级写字楼，以凸显企业形象。例如，高新唐延路聚集了西安近一半的金融机构。在曲江会展中心附近的来安中心甲级写字楼里，中国人寿占据了一半以上的楼层。

随着城市向上发展，各类中央商务区和CBD正在建设中，为未来第三产业转型提供办公能力。高端写字楼接管了一个城市的高端服务业，因此一个地区的经济发展水平可以从第三产业的比重来衡量。来源：“西安高新”微信公众号

西安市统计局数据显示，前三季度，西安实现生产总值（GDP）6372.92亿元，同比增长6.7%。分产业看，第一产业增加值166.77亿元，增长3.6%；第二产业增加值1965.98亿元，增长7.5%；第三产业增加值4240.17亿元，增长6.3%。前三季度服务业增加值占GDP比重为66.5%。

分季度看，西安前三季度GDP增速分别为8.6%、7.0%、6.7%，整体增速放缓。第三产业服务业增加值占GDP比重最大，相应的同比增速也在放缓。数据来源：西安市统计局

以写字楼主要需求侧金融业为例，2018年末，西安地区生产总值达8349.86亿元，高增长8.2%。但与中西部地区其他省会城市武汉（GDP=1484729万元）和郑州（GDP=101433万元）相比，无论是在GDP、第三产业、还是金融业方面，都存在差距。差距较大，产业结构仍需优化。

虽然西安写字楼空置率为33.2%，与武汉相近，但2018年武汉金融业增加值达到1233.3亿元，相比之下，武汉高端服务业吸纳能力明显更强。虽然郑州第三产业产值与西安相近，但金融业与西安的差距拉大，几乎逼近武汉。从2018年底三地上市公司数量也可以看出，这种差距正在慢慢拉大。西安、武汉、郑州上市公司数量分别为34家、77家、202家。西安还需要继续努力。

一座城市的气质不仅隐藏在各种烟花之中，还体现在五彩斑斓的CBD网格中。就像国贸之于北京、陆家嘴之于上海、珠江新城之于广州一样，CBD已经成为引领城市气质的风向标，里面的年轻人正在批量地慢慢被塑造。

对于在CBD小隔间里辛勤工作的上班族来说，这些变化是缓慢而微妙的。相比之下，猪肉价格的飙升却带来了更深的感触。

参考：

[1]。西安市2018年国民经济和社会发展统计公报

[2]。武汉市经济社会发展成就系列报告之二十三

[3].2018年郑州市国民经济和社会发展统计公报

[4].2018年武汉市国民经济和社会发展统计公报

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