正文|老烟坎的历史

编辑| 老严康石

大家知道，日本国土面积狭小，各种资源匮乏，房价极高。

不知道大家有没有在网上看到过一种奇怪的日本房型，不到10平米，却有卧室、厨房、卫生间甚至还有客厅，这就是什么样的房型令人震惊。

除了土地面积小之外，这种类型的房屋在日本东京如此普遍还有其他原因。这与日本多年前的泡沫时代密切相关。

1990年代初日本房地产泡沫的破灭至今仍被世界商界和政策制定者视为深刻的教训。

这场持续了近30年的经济阵痛，已经昭示了一个事实：当房价暴跌时，没有赢家，只有输家。

房地产崛起

回顾二战结束，毫无疑问，日本作为战败国，对其工业造成了巨大的损害。经历战败后，日本社会普遍产生了强烈的复兴愿望和忧患意识，营造了勤劳的社会氛围，促进了工业化加速发展。

此外，冷战时期出于全球战略考虑，美国在马歇尔计划之外还实施了对日援助政策，以支持日本重建。

美日安全保障安排的建立，让日本可以依靠美国的安全保障，投入更多的精力和资源进行经济建设。

特别是朝鲜战争期间，日本成为美国在远东地区的重要军事补给基地，许多军火运抵日本，极大地刺激了日本工业的复兴。

在多种有利条件下，日本进入了快速工业化和城市化阶段。

随着经济快速增长和国民收入增加，日本城市化进程不断加快，人们对住房的需求不断增加，房地产市场一路飙升。

这一时期，日本政府实施了一系列住房建设政策，促进了房地产市场的早期发展，导致房价逐渐上涨。

泡沫时期

20世纪80年代初，美国作为世界第一大经济体，面临严重的贸易逆差。美元升值、经济失衡、金融市场波动对全球经济产生重大影响。

针对美国巨额贸易逆差和美元汇率过高的问题，日本于1985年9月签署了《广场协议》。

协议的主旨是通过签署国联合干预外汇市场，推动美元有序贬值，同时允许日元等主要货币升值。从根本上解决贸易不平衡问题。

日本经济正经历前所未有的繁荣时期，日本政府推出的低利率环境和宽松的信贷政策导致国内外资本大量涌入房地产市场行业，导致房价飙升。

随着广场协议的缔结，日元大幅上涨以应对出口的低迷，日本央行实施低利率政策，房地产投资热潮进一步受到刺激。

早年，日本经历了低利率时代。这主要是由于采取了相对宽松的货币政策来应对协议的影响并刺激经济增长。

低利率降低了个人和企业的借贷成本，并鼓励信贷扩张，特别是在房地产领域。

日本人还可以利用低息贷款购买自己的房屋，利用日元坚挺投资海外旅游。

这些人的生活看似美好，实则充满危险。

他们认为房价短期内不会下跌，买房代表着对未来的投资，是赚钱的手段。

在此期间，泡沫达到顶峰，东京等日本主要城市的土地价格出现夸张上涨，使其成为全球最昂贵的房地产市场之一。

当时日本的房价高得惊人。据现有资料显示，1990年东京最贵土地银座的地价为每平方米1450万日元，与北京六区和上海环线的平均价格相当。

即使在鼎盛时期，根据当时的一些媒体报道和传言，东京23区所有土地的总价值也足以买下整个美国。

极端估值的形象代表了当时日本房地产市场，尤其是东京房地产市场的极端价格通胀现象。

当时日本社会普遍存在过度乐观和盲目投机的现象，不少人认为日本经济会持续繁荣，地价只会上涨不会下跌。

过度的投资热潮和信贷扩张会导致房价偏离实际价值，形成不可持续的泡沫，一旦破裂将对经济和社会稳定产生重大影响。

泡沫破灭

1991年对于日本来说无疑是灾难性的一年。他们的幸福建立在泡沫之上，当泡沫破裂时，悲剧就随之而来。

随着资产价格飙升，尤其是房地产市场出现可怕的泡沫迹象，日本开始加息来给经济降温，而快速加息显着增加了贷款成本。

根据的数据，这一时期日本的抵押贷款利率达到9%，有时甚至可能超过50%。这些高利率无疑增加了之前购买房产的个人和企业的负担。

沉重的房贷负担让人们喘不过气来，美好的梦想也破灭了。短短一年多的时间，日本房价就下跌了60%以上，并且此后持续下跌。

当日本房地产泡沫达到顶峰并开始破裂时，房价暴跌，许多企业和个人破产，银行不良贷款猛增，经济受到严重影响。

这一时期被称为日本“失去的20年”，房价持续下跌，日本经济陷入长期停滞和通货紧缩。

此后，日本陷入了长期的经济衰退和社会衰退，造成了长达30年的经济阵痛。

这说明，泡沫时期的贷款成本并不一定“便宜”，而是经历了一个从较低水平急剧上升，然后逐渐下降到最低水平的过程。这对日本经济产生了复杂而持久的影响。

2000年以来，日本政府采取了一系列稳定房地产市场的措施，包括金融体系改革、坏账处置、引导市场公平价格等。

虽然这一时期房价总体保持相对稳定，但20世纪80年代和90年代的疯狂繁荣并未重演，市场变得更加理性。

不过，东京等大城市核心区房价仍保持相对稳定。一些日本上班族即使工作了10多年，仍然买不起一居室公寓。公寓。

总的来说，日本房价的发展过程为世界提供了重要的经验和教训，向世界揭示了房价暴跌时只有输家的重要真相。

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