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1、洛杉矶市中心的“病”，套用托尔斯泰的话来说，幸福的市中心各不相同，但不幸福的市中心大多相似，其症状也很相似：空置率高、城市冷清、人流量大、价值下降办公/商业地产。相比之下，洛杉矶市中心显然正在遭受市中心衰落综合症的困扰：布鲁克菲尔德是洛杉矶最大的“写字楼业主”（或许不是唯一的）。当然，房东买房的一部分钱也来自富国银行、花旗房地产基金、摩根士丹利等投资者“借”来的。但现在布鲁克菲尔德的房东已经拖欠了洛杉矶市中心三栋建筑（包括菲格罗亚街777号和煤气公司大厦）的抵押贷款，总额超过11亿美元。

为什么你还没开始做呢？主要原因是利率高：看看天然气公司大厦，布鲁克菲尔德签署了4.65亿美元的浮动利率贷款。高级抵押贷款利率为Libor+1.89%；夹层贷款为Libor+5%/7.75%。最近飙升的基准利率使布鲁克菲尔德的每月还款额增加了一倍。布鲁克菲尔德决定不偿还贷款，天然气公司大楼也不再需要。现在花旗集团房地产基金和摩根士丹利正在接管这座塔。一方面，他们在高利率环境下仍然无力偿还贷款，另一方面，租户也在退出租约：举个小例子，777 Figueroa St.是Brookfield的房产。奥睿律师事务所（洛杉矶近65名员工）自2018年以来一直是租户，但奥睿在租约到期后决定不再续约。原因是奥睿采取了混合办公方式，只需要原来租赁面积的三分之一。布鲁克菲尔德并不是唯一一个焦虑的房东。房地产公司KBS 也正在“出售”其位于洛杉矶市中心金融区的联合银行广场办公楼。为什么叫“抛售”呢？因为KBS在2010年9月以2.08亿美元的价格购买了这座有56年历史的建筑，但4月份出售的价格仅为1.04亿美元，这是直接折扣。令人担忧的是，买家水桥资本对于这个折扣价格仍然很犹豫。还有一长串写字楼已被房东出售但无人接手：例如62层的怡安中心，市中心第三高楼，自今年2月起就已上市，而且价格比其他建筑要低。 2014年的收购价格为2.7亿美元，但至今还没有买家。 Pac Mutual是市中心的地标性房产，其历史可追溯至1908年，2015年估值为2亿美元。今年年初，其挂牌价仅为原价的一半。根据高力国际的数据，洛杉矶市中心前三十六座最大的写字楼几乎全部都存在资金问题：这些写字楼物业每平方英尺的平均债务超过230 美元，而今年的资产价格（例如联合银行广场）每平方英尺仅需154 美元。这意味着，如果将这些建筑物出售，他们连高利贷都无力偿还，更不用说房东自己赚钱了。 —— 这是一个非常严重的财务问题。根据房地产分析提供商Green Street 的研究，优质房产的价值在过去12 个月内暴跌了25%，而整体写字楼市场比新冠疫情前的水平低了近40%。一方面，写字楼物业价值急剧下降；另一方面，空置率上升，租金大幅下降。洛杉矶市中心写字楼空置率达到创纪录的30%。

租金也在下降：根据CoStar 的数据，2023 年第一季度，市中心四星级或五星级办公楼每平方英尺的平均价格已降至242 美元，而三星级办公楼的每平方英尺平均价格为523 美元。几年前。每平方英尺价格减半。

数据来源：https://www.costar.com/article/531623023/downtown-in-distress-los-angeles-signals-why-nations-office-space-headaches-could-last-for-years

2、疫情带来的巨大变化在《Downtown》系列案例中，我们多次提到了新型冠状病毒疫情。确实，COVID-19疫情改变了人们的生活方式和工作方式。许多公司已经开始允许远程工作或混合工作。通勤人数减少，对办公空间的需求减少。他们甚至想象一个没有办公空间的未来。所以，聚会就成了一件不确定的事情。我们看到许多最具创新力和竞争力的公司都在不断构建自己的“分布式”网络架构。他们部署在许多城市。虽然数量不多，但是点很多，这样可以最大程度的激活整个人才创新网络。 ——人才的合作不再受传统空间和时间观念的限制，而是接受更加灵活的组合。一种新的分布式办公模式。

组织形式从集中式到分散式再到分布式。以洛杉矶市中心为例，不少金融领域的律师事务所、保险公司纷纷转向世纪城，这里距离市中心较远，租金价格是市区的1/2，但空置率却只有占市区的一半。同时，在一系列市中心案例巡演中，我们发现许多企业采用了混合办公方式，这正在推动写字楼市场的结构调整：大型办公空间可能不再那么有吸引力，而灵活的办公区域可能将成为未来的发展趋势。早在2016年，TOP研究院就大胆预测，未来80%的办公空间将被外包、按需消耗，只有20%的办公空间将通过传统的长期租赁合同和自给自足的方式解决。 80%的人对这种远程工作+混合工作方式做出了回应。然而，对于持有大量贷款的房东来说，更大的危机在于明年：到2024年，超过9000亿美元的美国商业写字楼房地产债务预计将到期，其中大部分需要以更高的价格偿还。加息再融资，这绝对是最黑暗的时候。与此同时，洛杉矶市中心（以及许多北美城市中心）也面临着严重的无家可归问题。 —— 多名无家可归者聚集在洛杉矶市中心的地下通道、桥梁等地方，形成了相当大的无家可归者社区。去过洛杉矶的人都知道，Skid Row是洛杉矶无家可归者最多的地方，也是美国著名的贫民窟街区之一。根据洛杉矶联合救援组织的数据，贫民窟地区约有5000名居民。由于缺乏基础设施，这些人常常以流浪、乞讨为生，导致区域环境恶劣，治安较差，犯罪、吸毒等事件频发。以及其他问题。贫民窟距离市中心仅几个街区，在一定程度上影响了市中心的公共安全和健康状况。

但解决这个问题远非简单。

3.未来然而，高空置率并不全是坏事，还可能带来一些积极影响。例如，空置的办公楼和低廉的租金可能会吸引更多的初创公司，甚至总部位于洛杉矶的公司；一些空置的办公楼可能会改造成住宅，也可能成为学校校园、医疗中心/实验室等。值得注意的是，并非所有洛杉矶市中心的办公楼都面临问题。新建或具有“更多便利设施和更多城市感觉”的建筑更具弹性：例如，带有健身房、室外聚会庭院、室内空气质量监测系统和屋顶平台的建筑。事实上，在疫情爆发之前，洛杉矶市中心正逐渐转变为人们生活、工作和娱乐的充满活力的地方。新餐厅不断开业，新公寓楼建设如火如荼地进行，洛杉矶市中心的居民数量不断增加。加密货币场所（主食）在每次活动中都会吸引大量人群。根据市中心商业改善区的数据，这一数字从2020 年的78,000 人增加到现在的约90,000 人。与此同时，市议会批准了未来几十年在市中心地区建造超过125,000套住房的计划。预计未来市中心人口可能达到10万。随着人口的增加，市中心的交通系统也有财力继续完善，这也可能为办公和商业地产市场提供新的机遇。而且，不要忘记，洛杉矶市中心还将举办2026 年世界杯和2028 年奥运会。这些顶级赛事或许会给洛杉矶带来新的发展机遇。

4.小结回顾洛杉矶市中心的历史，20世纪初期和中期，这里涌现了许多标志性建筑，包括洛杉矶市政厅、威尔顿大厦、圣母大教堂等，这些建筑已经成为城市不可或缺的一部分。洛杉矶市中心经济和文化活动的一部分。然而，到了20世纪70年代，市中心经历了大规模的危机，许多企业和居民开始离开市中心，向外迁往更为新兴和繁荣的地区。这也导致了商业地产市场的下滑。许多写字楼和商铺空置率很高，房价也开始下跌。这种趋势一直持续到新千年，市中心经历了复兴。市政府和开发商开始大力推动市中心的开发，通过公共设施、公寓、写字楼和文化场馆的建设，吸引更多的企业和居民入驻，使之成为全市的核心商住文化中心。洛杉矶。然而，近期的疫情再次让市中心商业地产市场陷入低迷。未来是不确定的，即使会好起来，在好起来之前也肯定会变得更糟。 ……本文来自微信公众号：TOP创新区研究院作者：石道红、蓝一欣#美##城城##商大事#