英国留学

日本的房地产泡沫经历了四个典型阶段。今天，我们回顾他们失去的三十年，为我们的投资寻找灵感。

背景：1980年至1990年间，日本相对有利的经济环境，加上极其宽松的金融条件，导致股票和房地产市场空前繁荣。例如，从1985年到1991年，日本的土地价格在六年内增长了两倍。 1985年，日本股指还不到1万点；到1989年，已经接近4万点，增长了四倍。

第一阶段：主动戳破泡沫

面对股市和房地产市场的快速上涨，政府采取了三项措施来打破房地产和股市的泡沫。首先，快速加息，增加融资成本。其次，征收土地增值税，增加土地持有成本。最后，限制了金融机构房地产贷款的增速。

随着这些紧缩政策的实施，日本房地产进入了第二阶段。

第二阶段：房地产公司现金流困境

首先，日本大幅加息后，国际热钱大量流出，日本股市大幅下跌。企业破产数量增加。

房地产方面，在政府限制房地产企业贷款的同时，许多企业已经破产，需求萎缩，房地产企业面临现金流紧张，因此企业被迫降价出售。

第三阶段：资产负债表崩溃

由于降价和减价销售，房地产行业尚未意识到市场出现重大转折，但预计将继续逆势而行。与之相对应的是，新房建设仍维持高位，房价持续下降。

第四阶段：经济危机

房地产价格暴跌后，政府未能认识到不良资产问题的严重性，坚持“护航舰队”模式，希望地价回升、经济复苏。随着不良资产的处置，实体经济越来越困难，陷入衰退。

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